地方自治体又は国（以下「官公署」という。）が道路用地として個人が所有する土地を買収する際、登記簿上の登記名義人がすでに死亡していた場合どのような登記手続きを経る必要があるのか。もちろん、はじめから登記簿上の登記名義人の所在が不明な場合も手続き的には同じ扱いとなるのでここでは登記名義人が死亡していた場合を検討してみたい。
　登記名義人が死亡していた場合、登記手続き上、官公署へ売買に基づく所有権移転登記をするには登記名義人の相続登記が必要となる。従って、官公署が土地を取得する際、登記名義人の相続人に事前に相続登記をするように促すか官公署が登記名義人の相続人に売買に基づく所有権移転登記請求権を代位原因とした代位による相続の所有権移転登記をする必要がある。ここで、相続人全員の生存の有無、所在等が判明していれば土地の買収について各相続人と交渉すれば特に問題はない。問題となるのは、死亡はしていないけれども相続人の一部が所在不明だというような場合である。
　民法では、従来の住所又は居所を去って容易に帰来する見込みのないものを「不在者」と定義している。そして、当該不在者の財産に対して利害関係を有する者が何らの権利を行使することができずに放置しなければならないとすれば大きな問題となってしまう。従って、一時的にせよ不在者の財産を管理する必要があり、これが民法上認められている不在者財産管理制度である。利害関係人には、相続人、不在者の財産を買収しようとする官公署、不在者に対し債権や担保権を有する者、不在者の財産を時効取得した者、不在者の債務者なども含まれる。以上の利害関係人又は検察官の申立によって家庭裁判所は不在者の財産管理人を選任して財産管理に必要な処分を命じることができる。不在者財産管理人の申立開始要件として、第１に不在者自身が財産を管理できないこと。第２に利害関係人又は検察官の申立があること。第３に管理すべき財産が存在すること。以上を満たすことによって不在者に対する財産管理人が家庭裁判所の審判により選任されるのである。なお、不在者財産管理人には利害関係が対立しない第三者例えば弁護士、司法書士、税理士等の資格者が財産管理人となる場合が多い。
　以上の手続きを経て家庭裁判所に選任された不在者財産管理人と他の相続人間で用地買収の対象となる土地の相続に関する遺産分割協議が整った結果、当該土地を相続する者との間で官公署が用地買収の交渉を行い、話が成立すれば官公署の嘱託で代位による相続の所有権移転登記と併せて用地買収の所有権移転登記を行うわけである。また、家庭裁判所へ不在者財産管理人の申立をする費用や不在者財産管理人の管理費用等の報酬はどうするのかという点も検討しなければならない。
　最後に、相続における不在者の事案はすべて同じ条件とはならないので各事案ごとに比較検討していく必要がある。

事案

　工場財団に属する土地及び、工場財団に属しない土地を分筆し、分筆後の土地を群馬県に売却。
　工場財団は３個（同一所有者）第１工場　第２工場　第３工場
根抵当権者
　第１工場に　Ａ銀行　Ｂ銀行　Ｃ銀行 Ｄ銀行
　第２工場に　Ａ銀行　Ｂ銀行　Ｃ銀行 Ｄ銀行
　第３工場に　Ａ銀行　Ｂ銀行　Ｅ銀行

　通常の分筆・群馬県への売却は、年月日売買の所有権移転登記請求権を代位原因として、分筆・所有権移転登記とも嘱託で行うが、工場財団に属する土地は工場財団から分離して初めて処分できるので以下のとおり。

Ⅰ．分筆登記 　工場抵当法第１３条第２項により工場財団に属するものは譲渡できないため売買契約は成立せず（仮に売買契約しても当然に無効）、従って代位原因が存在しないので嘱託代位分筆登記が出来ない（登記研究５１７号Ｐ１９６）。
　よって、工場財団に属する土地は工場財団所有者が申請しなければならず、登記費用は本人負担。尚、当然ながら工場財団に属しない土地は代位による嘱託分筆登記。

Ⅱ．工場財団目録変更登記（分筆による組成物件の土地筆数増加の変更）
Ⅲ．工場財団目録変更登記（売却物件を工場財団から分離する変更）
Ⅱ．Ⅲの変更登記とも根抵当権者の同意書が必要だが、同意書の
　（１）記載方法
　（２）登記簿上の根抵当権者は現在合併や商号変更されているが疑問点だったので、下記（３）と法務局で検討してもらった。
　（１）分筆の同意書及び分離の同意書を銀行毎に各々１件で可
　例Ａ銀行　Ⅱ．３個の工場財団の分筆による変更内容を全て記載し同意
　　　　　　Ⅲ．３個の工場財団の分離による変更内容を全て記載し同意
　（２）合併・変更証明書の添付で可
　目録変更登記の登記名義人ではないので、根抵当権の移転変更登記不要　尚、同意者（含印鑑証明書）は代表者以外に支配人でも可
　第１工場Ａ銀行(さくら)第２工場Ａ銀行(旧三井住友)第３工場Ａ銀行(現三井住友)
　現三井住友銀行が３個の工場財団の分筆、及び分離の目録変更を各々一括で同意。
　（３）工場図面の添付につて
Ⅱ．Ⅲを連件で申請するので、Ⅱの分筆による変更登記に分筆後の土地を記載した工場図面を添付しても、後件Ⅲの分離の登記で分離後（売却された部分が記載されない）の工場図面を添付するのでⅡの申請に売却削除される土地を記載した工場図面を添付しても意味がないと思ったが、工場抵当登記取扱手続１８条の２に規定されている以上添付すべきとのこと。法務局内にもⅡの申請に工場図面は不要の意見があったらしい。

　＊工場財団登記はコンピュータ化されていないので登記済証作成のため申請書副本を添付する。また登記完了証が発行されないので、完了証の代わりに登記済証のコピーを各銀行に提出した模様。
ⅡⅢも、工場財団所有者が申請しなければならず、登記費用は本人負担する。

Ⅳ．嘱託による所有権移転登記
　通常の嘱託登記になるが、売買（移転）日付は、分離による変更登記日かそれ以降になり当初売買日と相違するので土木事務所にその旨伝えておく。年末年度末注意。工場財団に属しない土地のみ当初の契約日で先に所有権移転も可能だったが、土木事務所は同一日付を希望。